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澳大利亚投资政策的决定机构是澳大利亚国库部，其下属的澳大利亚外国投资审查委员会（FIRB）具体负责外商投资的审批事务。根据《外资收购与接管法》，澳大利亚国库部长或其代表有权审查投资申请，决定申请是否有违澳大利亚的国家利益。国库部长依据外资审查委员会的建议，有权否决有违国家利益的投资申请，亦可对交易执行提出附加条件。澳大利亚根据国家利益逐案审查外资申请，审查过程中将征求安全、税务等相关主管部门意见。
【法律法规】澳大利亚欢迎外商到澳大利亚投资，长期保持为净资本进口国地位。涉及投资的主要法规包括《1975年外国收购与接管法》《2015年外国收购与接管条例》《2015年外国收购与接管费用征收法》《2015年外国收购与接管费用征收条例》《1998年金融产业（持股）法》等。
【对外资的态度】澳大利亚政府总体上欢迎外国投资。认为外国投资帮助澳大利亚建设、支持澳大利亚经济增长和繁荣，增加澳大利亚人的福祉。外资带来许多益处，既支持现有就业岗位，也创造新的工作机会。外资鼓励创新，带来新技术和技能，以及海外市场，同时促进行业之间的竞争。澳大利亚没有在法律上明确规定其禁止和限制外资进入的领域。任何支持澳大利亚行业可持续增长和发展的生产型外商投资都受到鼓励，这包括为澳大利亚提供货物和服务、发展出口市场、引进和开发新技术或管理技术，以及对商业的经营和管理。近年来，随着中国赴澳投资不断增加，争相收购农场、在当地购房、收购重大基础设施项目，澳大利亚部分人士对中国投资心存一定疑虑。
【鼓励政策】为促进重大外资项目的引进，澳大利亚政府的鼓励政策包括：提供简化审批手续等便利服务、提供技术人才支持、资助开展项目可行性研究等，此外还对在澳大利亚建立地区总部和营运中心提供优惠政策。这些重大外资项目的认定通常比较严格，需要满足的条件包括：投资项目对澳大利亚具有战略意义或给澳大利亚带来重大经济利益或对就业、基础设施作出重大贡献，促进澳大利亚工业创新，增加研发和商业化能力，项目金额超过5000万澳元等。
【主要产业政策】在矿产资源开发方面：澳大利亚的矿产资源实行联邦和州（领地）分权管理模式。联邦政府负责海上石油立法、环境立法以及对外资参与采矿业的立法等。目前，联邦政府没有统一的矿业法，矿产相关法律包括《1994年海上矿产法》《1967年石油（下沉陆地）法》《2006年海上石油法》等。在澳大利亚投资矿产资源还需注意《1993年原住民权利法》《1984年原住民文物保护法》及环境相关法规等。
澳大利亚的各州/领地对属地内（包括距离海岸线3海里以内的海域）的矿产资源勘探、开发以及环境保护的日常管理拥有立法权，负责监督矿山运营情况，负责矿山安全、环境、健康影响等方面进行评估，征缴权利金及税费等。
在农业领域：澳大利亚联邦政府于2012年发布《农业领域外国投资政策声明》，详细介绍外国投资者对农业领域进行收购时需要注意的事项，包括：农业资源（以及水资源）的质量和可用性，土地的获取及适用，生物多样性问题，当地社区的就业和繁荣问题。
【关键基础设施中心】澳大利亚联邦政府于2017年1月设立“关键基础设施中心”（CIC），对水、电、气、港口等“敏感”资产进行国家安全评估。CIC原设于总检察长部，2017年末并入新组建的内务部。2018年，澳出台《关键基础设施安全法》，进一步加强对“敏感”资产安全风险的管理。
澳大利亚政府根据国家利益审查外国投资申请，并倾向于保持灵活态度，而不是拘泥于简单、硬性的规定。这样在使资金流入最大化的同时，维护澳大利亚的利益。一旦确认某项申请不符合国家利益，则不予批准。澳大利亚政府意识到国民对外国拥有某些澳大利亚资产的关切，审查制度使政府得以在权衡国家利益时照顾到这些关切。澳大利亚政府也认识到以市场经济为基础的经济体制的重要性，在市场经济下，企业对股东负责，投资和销售决定受市场而非外部战略或非商业因素的驱动。
【法律依据】澳大利亚外资政策的决策机构是联邦政府国库部，该部下属的外国投资审查委员会（FIRB）负责外国投资的具体审批事务。《1975年外国收购与接管法（FATA）》为审查制度提供了法律框架。FATA授权国库部长或其代表负责审查投资申请，以确定其是否与澳大利亚国家利益相悖。国库部长有权根据FIRB建议，阻止有悖国家利益的申请，或对申请附加条件、以确保其符合国家利益。2015年澳大利亚对《外国收购与接管法》进行了修订，主要体现在6个方面：
（1）将现行澳大利亚外国投资政策中关于外国政府投资者和并购土地权益两个方面的现有规定纳入到法律中，赋予其法律效力。
（2）将 “实质性利益”（必须申报审批的门槛）的定义由过去的占有15%利益提高到20%。
（3）简化了《外国收购与接管法》的结构，相关交易被分为两类：重要活动和需通报活动，前者适用自愿通报，后者适用强制通报。
（4）将并购澳大利亚城市土地权益需要审批的现行规定扩大适用到澳大利亚所有土地，包括农业用地。
（5）对违反该法的行为规定了民事和刑事处罚。
（6）开始对外资审查申请收取费用。
【申请主体】需要提出申请的主体包括：
（1）外国政府及相关实体外国政府及相关实体包括：外国政府机构、外国政府或相关机构持有15%或以上股权的市场机构、外国政府或相关机构控股的市场机构。
无论投资额大小，所有外国政府及相关实体在澳大利亚直接投资前都必须知会澳大利亚政府并获得事先批准。外国政府及相关实体在开始新业务或购买澳大利亚城市土地权益（外交或领事用途购地情况除外）前也必须知会澳大利亚政府并事先得到批准。
（2）外国私有企业商业并购的规定
外国人在收购澳大利亚企业或商业资产达到审批门槛者，应向外资审查委员会报批。计算商业资产或公司价值时，需要计算公司发行的全部股票价值或其总资产，以较高的为准。所有外国人，包括美国投资者在媒体领域的投资，无论其投资额是多少，凡份额达到或超过5%需要知会澳大利亚政府并事先得到批准。外国人还应注意到在下列情况下对外资的不同法律规定：
①外国人在银行部门的投资必须符合《1959年银行法》（Banking Act1959）、《1998年金融法》（Financial Sector (Shareholdings) Act 1998）和有关对银行的政策。
②对澳大利亚国际航空企业（包括澳航Qantas）的外国投资限制在49%。
③在《1996年机场法》（Airports Act 1996）对联邦出售机场的规定中，对外国所有权的限制是49%，对航空公司所有权及悉尼机场（和悉尼西机场）、墨尔本、布里斯班和珀斯机场的交叉所有权（cross ownership）为5%。
④1981年海运注册法规定，凡在澳大利亚注册的船只必须由澳大利亚人拥有大部分所有权。
⑤对澳大利亚电信公司（Telstra）的全部外国权益不得超过非上市股份的35%，每个投资者持股比最多不得超过5%。
⑥根据2014年有关法律修正案，收购澳大利亚农场的审批门槛为1500万澳元。
【审批门槛】FIRB每年年初调整外资收购案审批门槛金额。2018年起，中国投资者面对的主要审批门槛包括：11.34亿澳元以上的非敏感行业投资；2.61亿澳元以上的非敏感行业投资；所有媒体行业投资；5700万澳元以上的农业企业投资；所有住宅用地、空闲商业用地、采矿及生产用地投资；1500万澳元以上的农地投资；11.34亿澳元以上的已开发商业用地投资；国有企业（政府权益占比达20%者）对澳现有公司的投资及创办新公司、拥有土地权益等各类投资。
【敏感行业】根据FIRB规定，澳大利亚敏感行业包括媒体、电信、交通、国防及相关产业、加密、安全技术及通信系统、铀提取、钚提取及核设施运行等。
【提出申请】在进行任何交易前，应事先提交申请，或在购买合同中应注明以外资审查批准为前提条件。交易只有得到政府审批结果后才能进行。
政府鼓励有重大投资意向的投资者在提交申请前与外资审查委员会接触，使其及时对其投资意向予以考虑。政府将对外商投资意向保密（详见保密/隐私规定）。当具备了充足的资料并足额缴纳申请费后，政府将按规定接受申请。这些资料包括交易双方的信息、拟投资的项目情况（交易性质、收购方式、投资额、时间表及投资是否系公开）、投资意向陈述、拟投资对国家利益的影响。
FIRB要求外国投资者提交的申请材料包括：申请表、说明函、所有权结构、收购流程与相关协议、年度报告或其他财务记录、商业计划书等。澳市场化程度较高，政府直接参与行业管理相对有限。如在能矿领域，投资可能涉及复垦、生物多样性、原住民等事务，需另向联邦政府环境能源部等机构报批，提交环境评价报告等材料；在金融领域，外资银行在澳开展业务需另向澳审慎监管局报批，并向澳证券和投资委员会申请金融服务许可证；如达到经营者集中申报标准，需另向澳竞争与消费者委员会报批。
可登录外资审查委员会网站www.firb.gov.au了解详情。
【维护国家利益】政府要确保投资不违背国家利益。若投资与国家利益相悖，政府将进行干预，但这种情况并不常见。
在澳大利亚法规中，对于哪些投资与国家利益相悖，并无简单、硬性的规定。澳大利亚逐案处理的方式在维护国家利益的同时，使外资流入最大化。
【政府审批时间】根据《外国收购与接管法》规定，审批时限为30天，但如果FIRB认为还需要更多的时间进行审查，可由国库部长发出指令再延长90天审批时限。以往FIRB审查多会超出法定审批时限。
国库部长决定包括：无反对意见，允许申请继续进行；或者提出需要满足的附加条件；或禁止申请通过。若国库部长无反对意见，申请人将收到由外资审查委员会秘书处代表国库部长发来的邮件或信件。
【保密/隐私】出于磋商目的，澳大利亚政府允许有关政府部门和机构共同审查投资申请。但澳大利亚政府尊重受理的任何“商业机密”，并提供适当的安全保障。
除非有申请人的允许或者主管法庭的命令，政府不会将投资申请提供给政府以外的第三方。如有必要，政府可通过司法体系维护这一政策。
按照《1988年隐私法》《1982年信息自由法》，政府尊重当事人提供的个人信息的隐私权。
【外资并购中的国家利益】澳大利亚政府颁布的《商业收购详细说明》主要针对外资并购中的国家利益考虑，进行了有针对性的规定：衡量国家利益使政府得以在政治敏感度与外国投资的益处之间平衡。政府通过对外资申请逐一审查来权衡国家利益。根据目标企业的性质，考查一系列因素及这些因素的相对重要性，考虑的结果是各不相同的。对拥有较大市场份额的大企业的投资可能比对较小企业的投资引起更大的敏感度。但有独特资产或有敏感行业背景的小企业的投资也会引起关注。
投资的影响也是考虑的问题之一。一般来说，能够增强经济活动如通过发掘新的产能或新技术之类的投资不太可能与国家利益相悖。
政府在评估投资申请时，特别要考虑以下因素：
（1）国家安全
政府将考虑投资在何种程度影响澳大利亚保护其战略及安全利益的能力。政府依赖相关国家安全机构的意见，评估投资是否触发国家安全问题的关注。
（2）对竞争环境的影响
政府主张为促进健康的竞争，各行业与领域的所有权最好多元化。政府在审查投资申请时，考虑该投资是否会导致投资者获得控制澳大利亚市场价格和产品生产或服务。例如，政府会审慎考虑涉及产品的客户通过投资获得对澳大利亚现有该产品生产企业的控制权，特别是重要的生产企业。
政府会考虑投资申请对全球相关的行业构成的影响，尤其是集中度导致对竞争性市场产出的扭曲，特别关注那些可能使投资人控制全球某一产品或服务的投资。
澳大利亚竞争与消费委员会根据澳大利亚竞争政策负责审查涉及市场竞争的问题，这种审查独立于外资管理体制。
（3）与澳大利亚政府其他政策（包括税收）的关系
政府根据税收政策来考虑外国投资申请的影响。投资必须与政府在环境影响等问题上的目标相一致。
（4）对经济和社会的影响
政府将权衡投资对总体经济的影响，既考虑在收购澳大利亚企业后，任何重组计划的影响，还考虑融资收购的性质及在外资收购后澳方在企业中的参与程度，以及澳大利亚员工和其他股东的利益等问题。
政府将考虑投资人开发项目的程度，确保对澳大利亚人民有公平的回报。投资还应与政府保证澳大利亚未来保持做所有客户可依赖的产品供应国的目标相一致。
（5）投资人的性质政府将考虑投资人在公开透明的基础上运作的程度，投资要足够透明并受到监管。政府还考虑外国投资人公司治理的情况。在投资人为基金管理人、包括主权基金的情况下，政府将考虑对该基金投资的政策，以及如何在该基金获取权益的澳大利亚企业中实施投票权的政策。
与不透明和非独立商业化运作的投资相比，透明和独立商业化运作的外国所有或外国控制的投资人的投资申请一般不会引发对国家利益的关注。
（6）外国政府与相关实体
当投资涉及外国政府或相关实体时，澳大利亚政府还会考虑该投资是否为商业性质，或投资人是否追求与澳大利亚国家利益相悖的、更广泛的政治或战略意图。这包括评估投资人未来在企业管理上的安排（包括通过融资安排的途径）是否便利外国政府实施事实上或未来可能的控制。与那些非独立商业化运作的外国政府实体的外资申请相比，独立商业化运作的外国政府实体的投资申请引发国家利益问题关注的可能性更小。
当潜在的投资方是部分私营企业，政府将考虑其规模、性质及非政府权益的构成，包括对其作为权益持有人行使权利的限制。
政府谨慎地审查非商业化运作的外国政府实体提出的投资申请。澳大利亚政府目前尚无政策禁止这类投资，但会仔细审查整个投资申请以判定这类投资是否与国家利益相悖。
有助于判断这类投资申请符合国家利益的因素包括，投资计划既有的外部合作伙伴或股东的存在；无关联的所有权益水平；政府对投资所做的安排；从非商业性的交易中保护澳方利益的安排计划；是否保有在澳大利亚证券交易市场或其他公认的交易市场上市的目的。在判断这类投资是符合还是违背国家利益时，澳大利亚政府还将考虑其投资规模、这类投资的重要性和潜在影响。
【房地产投资】澳大利亚政府认为房地产投资的某些类型有悖于国家利益，因此制定了对外资购买房地产的指导意见，指出禁止类的投资、外国投资人可能购买的房地产类型，以及是否需要经过政府审批。如在澳大利亚购买房地产，应在购买契约上注明以外资审查批准为前提，除非已得到政府的批准或根据自由贸易协定享有豁免。违者将被处以重罚。
（1）购买住宅房产的规定
在住宅领域的外国投资应该增加澳大利亚住房供应，这是政府的房地产政策。所有投资申请都将依据这一政策来审批。住宅类房地产指所有非商用性土地和不动产。据此，闲置土地可用作住宅建设，特色休闲农场、乡村住宅均属于居住性房产。
①对暂住性居民的有关规定
购买二手房：暂住居民如购买现房需要申报。一个暂住居民只能购买一套现房，且必须作为其在澳大利亚住宅。这类申请根据情况（例如，当该暂住居民的住宅停止使用而出售时）一般能得到批准。暂住居民不得为投资目的购买现房。
购买新房：暂住居民在澳大利亚购买新房需要申报。这类申请一般可得到无条件批准。
购买闲置土地：暂住居民购买闲置土地用作住宅建设需要申报。政府视情况（例如在24个月内开始施工）一般予以批准。
②适用于外籍人士
购买二手房：非居住在澳大利亚的外国人不能购买住房作为投资性房产或作为其家庭住房，以下情况除外：外国人的企业需要购买现房安置其在澳大利亚员工。这类申请一般能得到批准，前提是企业要保证一旦该房产连续6个月或6个月以上闲置时必须将其出售或出租。非居住外国人购买现房拟重新开发（即拆除旧房建新房）需要申报。重新开发的申请一般会得到批准，只要重新开发可增加澳大利亚住宅存量（拆除一套至少建两套）或证明住房不宜居住或被遗弃。政府是否批准通常视情而定。
购买新房：非居住外国人购买澳大利亚新住房需要申报。这类申请一般无条件批准。
购买闲置土地：非居住外国人购买闲置土地建住宅需要申报。这根据条件（例如在24个月内开工建设）一般能得到批准。
③哪些情况可以豁免申报？
属于下列情况，购买居住性房地产无须政府批准：澳大利亚公民（在国内或海外居住）或是澳大利亚普通居民；新西兰公民；持有永久居住签证的外国人；或与澳大利亚公民配偶合买房产作为共同占用者的外国人。
无论是公民还是居民，以下购买无须政府批准：从开发商处购买事先得到政府批准出售给外国人的新房；购买按时间计划每年可使用长达4周的住房权益。
“旅游胜地综合计划（ITR）”中某类居住性房产，具体如下：自主或法律授权代理购买的权益；从澳大利亚政府（联邦或领地及地方）购买的权益或从为公共目的形成的合法企业购买的权益。
旅游胜地综合计划中的居住性房产：在旅游胜地综合计划地区内（该旅游胜地是由时任国库部长在1999年9月前批准）购买的居住性房产不需要政府批准。在1999年9月前被指定为旅游胜地的地区，只有购买可由旅游胜地经营方出租10年或10年以上现房方可免于向政府申报。当房主不使用该房产时，有关旅游胜地经营方可用做接待游客。外资政策适用于旅游胜地计划地区内的所有其他资产，包括待开发的闲置土地。
获得“旅游胜地综合计划”资质必须满足严格的条件。
（2）购买商业房地产的规定
商业性房地产包括闲置及竣工的非居住性房地产，例如，办公室、工厂、仓库、旅馆及商店等，还包括乡村土地定义外的土地，例如矿业经营。
①适用于所有外籍人士
闲置土地：外国人购买商业开发（包括开始林业经营）土地的权益需要申报，无论该土地的价值几许。根据开发条件，这类申请一般可根据开发情况得到批准。
竣工的商业地产：受益于《中澳自贸协定》的优惠安排，中国投资者购买澳大利亚已开发商业土地的审批门槛现已提高至11.34亿澳元。已竣工的商业房地产包括旅馆、汽车旅店、客栈和宾馆及属于上述房产的独栋住所。购买旅馆中的一个单元自住或自主出租（不属于旅馆业务范围）的房产则属于居住性房产。
矿业租赁：外国人购买矿权、矿产租赁、或生产许可需要申报：提供占有澳大利亚城市土地的权利证明、租赁期或超过5年许可证（包括延长期）；或提供涉及利润分成安排或使用澳大利亚城市土地、或进行交易的安排的权益证明；澳大利亚城市土地即非农用地，包括澳大利亚专属经济区海底的土地。如矿产租赁目前使用的土地为农用地则按以下原则处理。
如果矿业租赁是正在作业的矿，则将被认定为已开发的商业资产（见上）。
②什么人能豁免审批？
投资人是澳大利亚公民（无论居住在国内外），或澳大利亚普通居民，购买商业性地产的权益无须经政府批准。
无论是澳大利亚公民还是居民，以下情况无须向政府申报：自主或法律授权代理购买的权益；从政府（联邦、州或地方）或从出于公共目的组成的合法企业购买的权益；购买已开发商业地产权益，该地产符合生产而非居住性商用目的（必须完全符合购买者申请或既有商业活动）等。
澳大利亚在20世纪八九十年代通过BOT方式建设了一批基础设施项目，其中有代表性的是1988年动工的悉尼港口隧道工程。2000年，维多利亚州政府颁布了《维多利亚州合作政策》（Partnership Victoria Policy），提出了公共私营合作制（Public Private Partnership，简称PPP）方式，对传统BOT方式进行了重大改革。此后，澳大利亚联邦和各州都实施了PPP政策，采用PPP方式代替传统的BOT方式。BOT也被认为是第一代的PPP方式。
PPP方式通过建立政府与私人投资者之间的合作关系，保持政府对“核心服务”的直接控制，为社会提供更好的服务，创造更多的价值和收益。
澳大利亚政府委员会于2008年底颁布了《国家公共私营合作制政策和指南》（National Public Private Partnerships （PPP） Policy andGuidelines ） ， 在全国推广执行。基础设施局网站（www.infrastructureaustralia.gov.au）列有该指南内容、已经成立的PPP项目以及潜在的项目信息。
目前在澳大利亚开展PPP方式合作的外资企业主要来自美国、欧盟成员国和日本等国家。
【典型案例】墨尔本东连收费公路（Connect East Tollway）
为了建设东连收费公路而设立的单一目的主体东连公司（ConnectEast），被授予融资、设计、代理、收费、经营、提供客户服务、养护和维修东连收费公路的39年特许经营权，并将按照协议在特许经营权期满后将项目完整移交给州政府。为获得融资支持，东连公司选择于2004年在澳大利亚股票市场上市。2005年初，东连收费公路开始施工，2008年年中，该项目提前5个月完工。
