外国企业在澳大利亚是否可以获得土地？

3.7.1 土地法的主要内容

按照澳大利亚土地法，当地的土地分为国有土地（也称为王室土地）和私有土地两类，其中，各种类型的国有土地约占87%，私有土地占13%。国有土地主要包括政府机关用地、交通运输用地、公益机构用地和农业用地。

澳大利亚国有土地的构成可区分为3类：第一类是用于公共用途的保留地。主要包括国家公园、其他自然保护区、供水保护地、公有森林和木材保留地、土著保留地、军用土地及其他保留地。第二类是尚未被占用的国有土地。这两类国有土地约占全澳大利亚土地面积的1/8。第三类是通过出租或颁发许可证方式交给私人使用的土地。目前，澳大利亚国有的农业用地基本上都已授权给私人使用。如果政府需要使用私有土地或者已授权给私人使用的国有土地，将要依法进行土地征收。

澳大利亚政府规定，任何企业和个人都可通过拍卖形式购买政府土地或私人土地。购买土地必须是自有资金或者合伙，不能贷款。土地出售以后，政府收取地价税和服务费。

此外，外国投资者可以不通过收购或租赁而使用土地，具体方式包括农业合作安排（2名或以上的自然人与土地所有权人/承租人签订合同，共同分享农业产出），代养畜牧安排（投资者与土地所有权人/承租人签订合同，由投资者付费并在土地上放羊畜牧）。

3.7.2 外资参与当地农业、林业投资合作的规定

外资在澳大利亚可以获得农用地所有权和承包经营权。农用地所有权和承包经营权在澳大利亚可以依法自由交易。

【外资参与农林投资合作一般规定】所有来自外国政府及其相关实体（如国有企业）针对任何行业的投资，无论投资规模多大，都需要进行事前审查。这一事先审批原则同样适用于设立企业或者获得土地权益。针对外国私人投资，自2015年3月1日起，在并购澳大利亚农用地权益前，如外国人（和其任何合伙人）已经持有的农用地的累积价值已经超过1500万澳元；或者该并购申请在交易完成后，所持有的农用地的累积价值可能超过1500万澳元，则需要提交投资申请，并获得事前批准。根据澳大利亚此前在双边自贸协定中的承诺，来自美国、新西兰、智利、新加坡和泰国的私人投资，审查门槛依据相关自贸协定中的约定数额。此外，自2015年12月1日起，外国人在对农业企业进行直接投资时，如果投资额超过5500万澳元，无论该农业企业的价值多少，都需要申请，并获得事前批准。根据澳大利亚此前在双边自贸协定中的承诺，来自美国、新加坡和智利的私人投资审查门槛依据相关自贸协定中的规定。

在重大农业用地交易前须获得国库部长的无异议书面意见通知。外国投资者获得澳大利亚农地权益属于重大交易，如果与土地相关的门槛审查已通过，则须获得国库部长的重大交易书面意见通知。如果外国投资者（及其合伙人）已持有的农地的所有权益及收购农地权益总值超过1500万澳元，同时门槛审查已通过。在签订协议前，外国投资者须将交易方案通报给国库部长，获得其重大农业用地交易书面意见通知。

针对重大农业用地交易，国库部长可签发的书面意见通知类型如下：一是决定不反对此次重大农业用地交易行为并给予外国投资者无异议通知也无附加条件; 二是只要交易符合不违反国家利益的一个或多个条件，国库部长即可给与外国投资者无异议通知，并附加相关条件；三是交易违背国家利益，国库部长则做出禁止交易的决定；四是重大农业用地交易已签约，但其违背国家利益，国库部长可下达处置令，旨在解除签约行为，或施以附加条件。

依据《外国收购与接管法》，澳大利亚执法机构可以对违规获利的外国投资者和中介机构实施民事和刑事处罚。处罚针对未经许可而实施的投资项目，以及投资获得有条件批准、但在实施中没有遵循相关条件的项目。

【外资收购农地政策调整】2018年2月，澳大利亚国库部宣布进一步收紧外资收购农地政策，优先考虑澳籍收购者。根据新要求，卖家应提高销售过程的公开性和透明度，一般情况下，拟出售的农地至少向本国人销售30天，以确保其有足够的机会参与销售投标，进行出价或报价。公开透明的销售流程是指，本国人可以方便接触的公共营销和广告渠道（例如在广泛使用的房地产网站或全国各大媒体或当地媒体上刊登广告），公开营销期至少要有30天。外国投资申请人有责任证明该农地交易项目销售是否符合公开和透明的销售流程，须提供相关证据。

依据《外国收购与接管费用征收法》，自2015年12月1日起，外资并购农业资产申请需要交纳申请费。对外资并购农用地申请，依据并购额多少，征收5000澳元至10万澳元不等。其中，并购额不超过100万澳元的，征收5000澳元申请费。并购额超过100万澳元的，依据相应的公式计算申请费，最高申请费为10万澳元。对外资并购农业企业，并购额不超过10亿澳元的，申请费为2.5万澳元；超过10亿澳元的，申请费为10万澳元。

【外资持有澳大利亚农地所有权情况】澳大利亚政府自2015年7月1日起建立农用地外资所有权登记制度，其法律依据是《2015年农用地外资所有权登记法》。在实际操作中，由澳大利亚税务局（ATO）负责收集所有新增农用地外资并购信息。ATO也对已有的外资农用地进行盘点，并使用各州和领地的产权登记信息。因此，无论土地的价值大小，拥有农用地权益的外国人或者外国政府投资者必须在ATO登记其土地权益。在2015年7月1日前已经拥有的所有农用地权益，必须在2015年12月31日前进行登记；新取得的农用地权益则需要在30天内完成登记。

2017年6月，澳大利亚税务局发布的全澳农业土地外资所有权登记报告显示，澳大利亚农地总面积为3.864亿公顷，其中5050万公顷农地为外资持有，占比13.6%；澳大利亚农业领域整体外国投资水平在上升；中国投资者在澳大利亚持有农地面积占2.5%，排名在英国（2.7%）之后，紧随中国之后为美国、荷兰、加拿大和瑞士。

澳大利亚外国投资审查委员会报告显示，截至2017年6月底，外国投资者持有澳大利亚农业用地面积的13.6%，较上年同期有所下降。英国保持澳大利亚最大的“外资地主”地位，英资持有澳大利亚农地所有权的2.6%，但中国紧随其后，中资持有澳大利亚农地所有权的2.5%，此后是美国，持有0.7%。