外国企业在保加利亚是否可以获得土地

3.7.1 土地法的主要内容

保加利亚调整房地产及其交易的法律主要是《保加利亚宪法》、《所有权法》、《国家物权法》、《市物权法》、《民事诉讼法》、《投资促进法》、《地区发展法》、《合同法》、《公寓所有权管理法》等。

保加利亚房地产权属既可以是公有的，也可以是私有的。公共财产属于国家和市政所有，由相应的行政机构进行运营。在满足法律明确规定的条件后，公共财产可以通过特许或租赁委托给第三方运营。在租赁的情况下，国有公共财产的租赁期不得超过10年，市属公共财产租赁期不得超过5年，且均需通过公开招标形式进行。公共财产不得在占有和过期地役权的基础上进行处分（例如买卖、捐赠、实物出资、交换等）和取得。但是，市属公共财产的限定权利可以依法授予第三方，例如建筑权等。私有财产的所有权可以属于个人、法律实体、国家和市政府，但对外国人有一定的限制。

根据保加利亚2007年3月20日签署的入盟协议，保加利亚修订了《保加利亚所有权法》、《森林法》、《保护区法》、《农业用地所有权和使用权法》等。根据修订案，欧盟成员国和欧洲经济区成员国公民（常住居民）和法律实体均可以依照入盟协议的规定，在保加利亚取得土地所有权。但下述情形中，保加利亚有权对成员国公民和法律实体取得土地所有权做出限制：（1）自2007年1月1日起五年内，用于第二住所的土地；（2）自2007年1月1日起五年内，农业、森林和林业用地。但是，上述限制不适用于希望在保加利亚安顿并长期居住的作为个体农民的居民，但其应当在保加利亚登记署进行BULSTAT（取得统计号）登记。自2007年1月1日（保加利亚加入欧盟协议生效之日）起他们可以取得农业和林业用地的土地所有权，开展农业活动。

若非欧盟或欧洲经济区成员国的国家和保加利亚签署了相关的国际条约，并经保加利亚宪法规定的条件正式认可，则该国公民（非常住居民）或实体也可以在保加利亚取得土地所有权。

外国人（非居民或居民）可以通过法律继承的方式取得土地所有权。若所继承的土地是农业、森林和林业用地时，如果该外国人不满足保加利亚入盟条约或其他国际条约所规定的条件，则应当在三年内将土地的所有权转让给有权取得上述土地的个人或实体。

3.7.2 外资企业获得土地的规定

对于外国人取得土地的限制不适用于包含外国人的保加利亚法律实体。因此，外国法律实体或个人可以根据保加利亚法律新设公司，从而取得土地所有权。而且，该公司可以是外国人全资所有的公司。

外国法律实体或个人另一种间接取得土地所有权的方式是购买现有保加利亚公司的股份或权益。而且，外国公司和个人可以购买在保加利亚已经拥有房地产权属的保加利亚公司的股份。

3.7.3 外资参与当地农业/林业投资合作的规定

根据保加利亚议会2015年2月新修订的《农业用地所有权法》，非欧盟国家企业和个人不得持有保加利亚农地所有权，已持有者必须在2015年10月1日前转让给有资格获得保加利亚农地所有权的法人或个人，否则将面临高额罚款。但非欧盟国家企业和个人持有保加利亚上市公司股份的除外。首次违法购地者将被处以每公顷1000列弗（约500欧元）的罚款。若是二次违法，罚款金额将增加两倍。保加利亚议会农业委员会2015年5月投票通过了Rumen Hristov提出的关于推延对无权占有保加利亚农业用地的公司进行强制罚款的期限，强制罚款日期由5月1日推迟到10月1日。