爱尔兰空置房屋计划2（Vacant Homes Project 2）详实介绍

一、项目背景

1. 慈善机构介绍

• iCare Housing是一家非盈利的、受政府支持的福利房供应慈善机构；
• iCare希望让所有无力偿还房屋抵押、且有资格申请经济住房的贫困业主，继续留在自己家中生活；
• iCare 会从贷方收购房屋，并与业主签署长期低价租赁协议，使业主可以继续住在自己的房屋内，无需在外漂泊。

机构资质

• iCare Housing 是非盈利、受政府支持的福利房供应慈善机构。
• 慈善机构注册号：RCN 20201996
• 税务局注册号：CHY 22267
• 公司注册号：CRO 591190
• 住房供应机构（AHB）资质：2016年11月通过审批
• 公司性质：担保有限责任公司（CLG-Company Limited by Guarantee）
• 受《2009年慈善监管法》及IIP法案监管，所有捐款100%用于慈善住房项目。

爱尔兰住房管理中心合规审批函

爱尔兰住房部签发的iCare Housing住房供应资质（AHB）审批函

2. 机构合规声明

• iCare Housing将严格遵守慈善机构监督管理局（Charity Regulator）发布的指南和《2009年慈善监管法》（含修订的）的法律法规，以及爱尔兰移民归化局（INIS）颁布的投资移民法案（IIP）。
• 投资人全部捐款都将以慈善的目的被使用，即，为本机构的慈善事业所用。iCare Housing不会将捐款以募集费、咨询费、或其它任何名义，支付给任何第三方机构。
• iCare Housing承诺，在收到投资人的全部捐款后，将会为投资人或其律师、以及爱尔兰移民归化局（INIS）出具捐款资金在位的确认信。

3. 爱尔兰2030年住房计划

爱尔兰政府提出了"全民住房——爱尔兰的新建住房计划"，目标是在2021年至2030年期间，新增30万套住房，其中9万套将专门用于社会住房（Social Housing），以满足不同群体的住房需求。iCare Housing作为获政府支持的非盈利福利房供应慈善机构，积极响应这一政策，致力于帮助无家可归者和经济困难家庭，增加社会住房和空置房屋的供应，协助政府应对持续的住房危机。

4. 空置房屋计划1（历史回顾）

iCare Housing空置房屋计划第一期已通过IIP获得了2,000万欧元的资金支持，资金全部用于购买和修缮100套空置房屋。

二、项目目标与规模

• 计划名称：空置房屋计划2（Vacant Homes Project 2）
• 目标：收购并修缮135套空置物业，将其转化为社会住房
• 募集资金总额：2,000万欧元（IIP捐赠资金）
• 团捐名额：50个

三、资金来源与筹资模式

1. 资金结构

• IIP捐赠资金（爱尔兰投资移民计划，Immigrant Investor Programme）：50%，即2,000万欧元
• CALF资金（Capital Advance Leasing Facility，国家长期贷款）：30%，即1,200万欧元
• AIB银行个人融资（AIB Corporate银行贷款）：20%，即800万欧元

2. 购置房屋成本与资金明细

• 公开市场价：€270,000
• 已获批的修缮费用：€26,500
• 总支出（不包含其他成本）：€296,500

资金明细（单套房屋）

• IIP捐赠资金：€148,250
• CALF资助：€88,950
• AIB银行个人融资：€59,300
• 总支出：€296,500

资金明细（整体项目135套房屋）

• IIP筹集的2,000万欧元将用于收购和修缮135处空置房产，这些房产将用于社会住房，总成本约为4,000万欧元（购买成本为3,645万欧元加上355万欧元的维修费用）
• IIP捐赠资金：€20,000,000（占4,000万欧元的50%）
• CALF资助：€12,000,000（占4,000万欧元的30%）
• AIB银行个人融资：€8,000,000（占4,000万欧元的20%）

四、项目实施流程

1. 房屋收购标准

• 选址需位于有社会住房需求的区域
• 政府批准用于社会住房租赁
• 住房部批准CALF资助及P&A租金协议
• 建筑测量师确认房屋修缮不涉及结构性修复

2. 房屋收购流程

1. 前期评估：对空置房屋进行完整的估价报告和结构调查
2. 申请资助：成功报价后，向住房部申请CALF资助和P&A租金协议
3. 产权转让：由iCare指定律师与供应商律师共同完成产权转让
4. 政府对接：与当地政府联系，确认房产并启动租户提名程序
5. 房屋修缮：指定承包商完成修缮，使房屋达到监管住房标准

3. 修缮成本与挑战

• 近年来建筑行业成本上涨，2021年建筑业年通胀率达13%，2022年受国际环境影响，采购成本进一步上升，预计2023年房价通胀约为4%
• 空置房屋常见问题包括供暖系统、绝缘材料、地板、窗户、门等部件老化或损坏，以及潮湿、霉菌、电器故障等，废弃时间越长，修缮成本越高
• 平均每套房屋修缮成本为26,500欧元

五、项目优势与社会影响

1. 不影响房市

• iCare收购的空置房产主要来自金融机构，不在公开市场交易
• 银行业联合会承诺将空置房产优先提供给住房局用于社会住房
• 不会对房地产市场或首次购房者造成负面影响

2. 社会价值

• 增加社会住房供应，缓解住房危机
• 帮助弱势群体和经济困难家庭获得稳定住房
• 促进空置房屋的再利用，改善社区环境

注：CALF是国家提供的长期贷款，用于资助30%的购置/建造成本，在25年期限内完成还款，每年单利2%。

3. 政府与行业支持

• 获得住房署CEO、住房部、地方政府等多方支持
• 项目合规，严格遵守慈善监管法规和投资移民政策

六、项目支持与政府背书

住房署CEO致信INIS支持iCare

亲爱的帕梅拉：

我写信给你是为了IIP对认可住房机构的捐赠。我确认，为满足社会住房需求，目前仍需更多空置住房。这是住房部、地方政府和遗产局以及住房署特别关注的领域。

如果获批住房机构（如iCare housing）通过IIP捐赠获得额外资金，以寻求速购或新建更多空置住房的机会，这将有利于爱尔兰社会住房的提供。鉴于对社会住房的需求，以及进一步空置住房的需求，IIP在这一领域的计划受到了非常热烈的欢迎。

此外，未来还需要与IIP开展与按揭转租赁相关的持续活动。2022年1月修订了按揭转租赁计划规则，目的是增加可以从包括iCare在内的专业服务提供商中受益的人数。

住房署CEO Bob Jordan

七、成功案例

iCare过往成功案例

2020年iCare项目获批案例

2021年iCare项目获批案例

2022年iCare项目获批案例

iCare项目3年续签案例

八、总结

空置房屋计划2是iCare Housing在爱尔兰社会住房领域的重要创新举措，通过多元化资金筹集、严格的合规管理和高效的项目执行，致力于将大量空置房屋转化为社会住房，切实帮助弱势群体，推动社会和谐与可持续发展。该项目不仅获得了政府和行业的广泛支持，也为投资人提供了合规、透明且有社会价值的投资渠道。