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墨西哥宪法第27条规定，外国法人或自然人允许在墨非限制区域购买不动产，但必须经外交部批准，与墨有外交关系的国家的公民，只需递交一份申请，同意在购买不动产方面被视为墨西哥国民，不寻求本国政府的保护，如违背该约定，则购买行为无效。
墨西哥与土地相关的法律为《宪法》、《农业法》和《外资法》等，各州根据自身具体情况也有不同的法律规定。从1992年起，墨西哥宣布实行村社土地私有化，把土地所有权交给分得土地的农民，允许农民通过买卖、租赁等途径转让土地，鼓励小农与商品农业合作经营；宣布私有土地可自由买卖、租赁给公司或自然人；鼓励外资和商业资本对农业用地投资，经营农牧业生产。同年，墨西哥政府还实行了村社土地权和城市房基地认证计划，给300万农户颁发了土地所有权证书。这标志着墨西哥土地对外销售和租赁的正式放开。但墨西哥土地对外资出售仅限于产权和使用权，与土地相关的水权不在出售之列。
【土地性质分类、出售和开发】根据墨西哥土地相关法律的规定，墨西哥土地所有制分国家所有、集体所有和私人所有三种形式：
（1）国家所有土地
所有权归国家的土地，必须在将其产权转为私人所有后才能出售或租赁给外商，具体程序与私人所有土地出售或租赁程序相同。此外，墨西哥部分地方政府为吸引外资，出台了针对外资项目的特别优惠措施，将外资项目需要的国有土地无偿或以象征性价格向外商出售或出租，作为投资项目用地。以上述形式出售的土地最长产权期限为99年，到期后可续。
（2）集体所有土地
墨西哥集体所有土地一般指农村或村社集体所有的土地。该类土地在不改变其产权的前提下，经社员大会集体讨论通过后即可自由租给外商，租赁期最长为30年，但不能出售给外商。外资购买集体所有的土地，须先经社员大会讨论并同意将其产权转为某位社员或农民私人所有后，再进行出售，具体程序与私人所有土地出售程序相同。同样，村社依土地法分配给社员个人的土地，拥有使用权的社员可自行决定租赁或出售给外商，但须经村民大会一致同意，且不得改变原有用途。
（3）私人所有土地
私人所有的土地，外商租赁无任何限制，只要双方达成协议即可。租赁价格根据地区、耕地条件不同有区别。墨西哥租赁土地的程序较为简单，在双方达成一致并确认土地所有权的前提下签订商业合同即可，具体条款和租金支付方式均可在不改变土地产权的前提下由合同双方自行商定。
【土地征用】墨西哥《征收法》规定了与征收有关的程序、形式和执行办法。征用行为不仅仅针对外国投资，还有一般的私人投资，但前提是只能征收用作公共用途，例如建设公共基础设施工程，或提供公共服务。如不符合公众利益征用条件，则墨西哥政府在任何情况下都不能将外国投资征用或国有化，否则就是违法和违宪的。
此外，《墨西哥合众国政治宪法》第27条规定，征收公用须事先声明并进行补偿；相关具体规定见《征收法》，补偿额度须与对应财产的商业价值相等，并由国家财产管理和评估局最终确定。
网址：www.indaabin.gob.mx/Paginas/default.aspx
墨西哥境内的各类土地除国家自然保护区、生态环境保护区、生态林区和其他国家规定保护的限制区域外，在符合法律和产权相关规定的前提下，均可面向外商和外资企业销售和租赁。外资购买墨西哥私有土地，但对改变土地用途有严格限制。集体土地转让规定比较复杂，纠纷较多。
一般私有土地的买卖程序为：交易双方先就交易细节私下谈判，达成一致后签署交易合同或出售承诺书，最终交易结果需报当地政府相关部门备案。如购买原产权为国家和集体所有的土地，应先分别通过“国家土地注册方案”和“公共产权注册方案”注册登记，同时将拟售地块、价位、付款方式等方案形成书面报告，提交政府主管部门讨论通过后将土地所有权转为私有再进行买卖，之后的买卖程序与一般私有土地买卖程序相同，但双方签订的商业合同应先经政府指定的监督委员会审核后才能正式签署，并于签署后在指定官方媒体上发表公告，公布交易结果。
此外，墨西哥《外资法》还对外资购买管制区内（边境线100公里及海岸线50公里内）的土地做了特别规定：外商购买管制区内土地，应首先向墨西哥外交部提出申请，承诺出现纠纷时放弃母国保护，在取得墨西哥外交部同意后方可购买。外商购买管制区内非居住用地，不得直接以外国自然人身份或外资公司身份购买，须在墨西哥当地注册成立公司并以该公司名义购买，且应在购地后60个工作日内将购地合同和产权转移证明等文件上报墨西哥外交部备案。外商在管制区内购买只有使用权而无产权的居住用地，应在取得墨西哥外交部同意后通过信用机构以信托方式购买，受益人可为墨西哥境内的法人或自然人，但受益人身份不可转为产权人。以信托方式购得的居住用地最长使用年限为50年，期满可申请延期。此外，外商在购买名下拥有农业、林业和畜牧业用地的墨西哥公司地产类股份时，购买单只股票份额不得超过每家上市公司总股本的49%。
《农业法》对集体土地性质、用途、使用、转让及农村集体组织、相关主管机构等做出规定。
个人拥有农业用地符合规定的被视作农业小产权，前提是未超过以下各类土地的面积限制；超出规定小产权面积限制的部分应被视为庄园或领地。
（1）如用于种植除（2）和（3）中规定的作物，则为100公顷；
（2）如种植棉花，则为150公顷；
（3）如用于种植香蕉、甘蔗、咖啡、龙舌兰、橡胶树、棕榈、葡萄、橄榄、金鸡纳、香草、可可、仙人掌或果树，则为300公顷。
超出法律规定个人小产权面积的土地应在适当情况下根据国家法定程序进行分割和处置。
商业或民事公司拥有农牧林业用地面积不得超过上述个人小产权限制面积的25倍，并应遵守如下规定：
（1）公司中应至少参与相当于超出规定小产权面积限制倍数的相应人数，无论是个人直接参与还是通过其他公司参与；
（2）公司从事活动应仅限于农牧林业产品的生产、加工或销售以及为达以上目的的必要附属行为；
（3）公司资本应以字母T标识，作为一个特殊的股票或股份系列，以示区别，T系列股票或股份相当于投入到农牧林业用地或用于购买以上用地的资金，其价值根据资金投入或购买行为发生时土地的价值。
T系列股票或股份不享有对土地特殊权利，也不享有不同于其他股票或股份的公司权益，而仅在公司清算时有权收取土地作为与其公司资产相对应的偿付。任何个人都不得直接或通过公司持有多于相当于小产权面积的T系列股票或股份，无论是由一个还是多个公司发行的；同样，任何公司都不得直接或通过公司持有多于相当于小产权25倍的T系列股票或股份，无论是由一个还是多个公司发行的。外国人不得持有超过公司49%以上份额的T系列股票或股份。
全国土地登记处专设一个部门，用以登记公司持有农牧林业土地产权的商业或民事公司；土地的类别、用途、面积以及边界；持有T系列公司股票或股份的个人；控股或参股T系列公司股票或股份的公司；监督土地法条例有关规定执行情况的必要事项、文件或信息。
若公司超过法律允许的土地面积限制，则墨西哥土地改革部有权责令公司在一年时间内将超额土地分割、处置或纠正现状；如超过一年时限而公司并未有所作为，则土地改革部可行使自由裁量权，选择应处置土地并通知州主管部门将其进行公开拍卖或转让，其受让优先顺序参照上述个人小产权超额土地处置原则。
个人持有T系列股票或股份超出规定小产权面积，或公司持有T系列股票或股份超出规定个人小产权面积25倍的，应由其产权所有人或政府部门进行转让处置，具体执行原则参见上段内容。
投资合作的规定《农业法》规定，林业用地指的是用于森林或树林生产管理的土地。
《农业法》第119条规定，面积不超过800公顷的任何种类林业用地均被视为林业小产权。如果是由畜牧业用地转为林业用地的，虽然面积超过800公顷，仍可被视为小产权。
相关链接：www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/ref/lagra.htm
