外国企业在菲律宾是否可以获得土地？

3.7.1 土地法的主要内容

【土地政策】菲律宾土地归私人所有。菲律宾禁止外国人拥有土地，但可以购买高层住宅，不能购买别墅。具有双重国籍的菲律宾人可以100%拥有地产权，但必须是在菲律宾出生后，移民到其他国家并取得他国身份的。

【主管部门】土地管理部门除环境与自然资源部、土地管理局外，还有其他部门如房产与城市发展协调委员会和国家经济发展署等直接或间接地控制土地的使用，法院甚至有权颁发土地所有权证明。

【交易程序】土地交易的法律程序：

（1）买卖双方通过律师签订并得到公证的合同；

（2）向城市资产评估办公室递交国内收入局出具的土地税申报；

（3）买方向市财政局交付地产税；

（4）市资产评估员对资产进行评估；

（5）买方向市资产评估办公室支付交易税；

（6）向国内收入局缴纳资产收益税及印花税；

（7）交易资产注册：更换产权所有者名称；

（8）新产权所有人获得新产权证的影印件以及向资产评估办公室索取税收申报表。

3.7.2 外资企业获得土地的规定

【购买限制】根据菲律宾宪法规定，外国人不得在菲律宾购买土地。外国公民或公司若想获得土地，可以先成立一家菲律宾公司，公司的股权外方占40%以下（含40%），菲方占60%以上（含60%），并且公司至少有5人，公司成立后，必须在菲律宾开立主要的公司银行账户，账户的户头可以单独为外国公民，可以由外国公民控制房产收入所获得的资金，该公司在购买菲律宾土地前，须得到菲律宾投资委员会（BOI）的许可，才可进行土地买卖的交易。

【租地规定】投资者租赁法案（第7652号共和国法案）允许外国投资者在菲律宾租用商业用地最长不超过75年（过去规定为50年）。根据该法，任何到菲律宾投资的外国投资者在遵守菲律宾法律和下列条件的情况下，可租赁私人土地：

（1）土地租赁合同期限为50年，仅可一次性延长25年；

（2）租赁的土地仅做投资用途；

（3）租赁合同应符合《综合土地改革法》和《地方政府法案》。

3.7.3 外资参与当地农业投资合作的规定

杜特尔特总统执政后，新政府提出了“10项社会经济议程”，包括改善基础设施、建立农业产业价值链、改善人力资源和社会保障体系等，旨在最终促进平等、减贫并推动区域经济发展，其中有一项是修改宪法，废除限制性的外资法令，吸引更多外国投资。根据杜特尔特政府的经济蓝图要求，2018年到2022年，国内生产总值增幅要从2016年的6.5-7.5％提升到7-8％，贫困率从2015年的21.6％下降到2022年的16％。

2017-2019年菲律宾投资优先计划取消了对部分产业补贴的区域性限制。旧版投资优先计划中，仅民多洛、棉兰老岛穆斯林自治区和巴拉望的农产品加工产业享受补贴。为了刺激制造业发展，创造更多就业，新版投资优先计划中完全取消了这一类区域性限制

3.7.4 外资参与当地林业投资合作的规定

长期以来，菲律宾主要是通过许可证协议的方式经营森林，这种方式适合于大面积森林的经营管理，因此只有那些拥有大量资金的人才能经营和利用森林资源，这就限制了当地居民参与森林采伐和加工过程，当地居民从中获得的利益较少，不能激发他们保护森林的积极性。1990年，菲律宾制定的《林业发展总计划》阐述了林业长期发展的政策，在可持续的基础上满足人们对林产品及相关服务的需求。林业政策中的最重要改革是群众参与森林经营活动。群众参与的林业项目包括社会林业项目、林地经营协议和以社区为基础的森林经营。

1991年颁布的《原始林采伐禁令》使菲律宾的木材产量急剧下降。为此，政府为鼓励私营企业营建工业人工林而出台了经营天然林和营建工业人工林相结合的工业林经营协议。工业林经营协议是通过投资者经营和保护天然林，在毁坏或退化的林地上营建人工林，来保证天然林和人工林的木材和其他林产品的持续供应。政府对投资人工林采取了鼓励措施，包括商业采伐的前3年免征所得税；进口基本设备免税和国内资金的税款赊欠等。