土耳其伊斯坦布尔房产投资分析

一、房产投资要点汇总

✔伊斯坦布尔房价过往10年保持每年91的符合增长率，累计房价涨幅达到200%；
✔过往10年土耳其里拉相对美元贬值近70%,其中18年暴跌39%，这给海外投资者低价买入土耳其房产提供了机会；
✔土耳其新一代年轻且受过教育的劳动力主要集中在伊斯坦布尔，且每年大约有20万人搬到伊斯坦布尔，确保对高品质住宿的持续需求；
✔土耳其计划在2023年之前将伊斯坦布尔打造成为全球金融中心大量外国投资公司、全球集团公司及银行等金融机构陆续在此开设分部；
✔土耳其政府于2012年推出20年的城市重建计划拆迁约700万幢楼宇重建抗震建筑物，并不断加大基础设施的投入；
✔伊斯坦布尔第三机场第一期已经开放，未来十年内有望容纳2亿旅客，成为提高周边房价的推动力；
✔2018年11月，世界城市排名发布，伊斯坦布尔进入世界一线城市行列，其一流的便利设施、娱乐设施、学校和医疗保健设施可以与世界上最现代化、最受欢迎的城市相媲美；
✔投资25万美金可获得土耳其护照，土耳其作为欧盟的预选成员国，未来有加入欧盟的可能性。

二、经济发展

2.1宏观指标分析

✔过往十年土耳其GDP平均增速为5.2%（欧美发达国家维持在1%至2%，中国印度维持在6%至7%，2018年土耳其里拉暴跌，GDP增速下降至3.5%（调整后为2.6%），为2015年以来最低。据土耳其统计局数据所得，2018年4季度GDP为全年最低的3%，下降趋势依然明显。
✔2018年通货膨胀率为20.3%，远高于之前水平，原因在于物价、房价等消费支出的提高，高力国际预测2019年通胀率仍保持在较高水平，2020年恢复至2018年前水平。
✔过往十年失业率始终保持在10%上下，相比欧洲发达国家平均5%的失业率略高，2018年失业率为11.2%11.2%，高力国际预测20192020年失业率会继续上升。

2.2人口增长及结构

据统计，土耳其人口数为8081万（2018年），土耳其的人口增长保持每年1.5%的增长率。

▲土耳其历年人口趋势图（单位为百万）

✱人口结构十分年轻，全国一半的人口在30岁以下，是欧洲所有国家中年轻人口最多的国家。
✱伊斯坦布尔人口为1500万，占全国人口的18.75%，且每年大约有20万人搬到伊斯坦布尔，其中大部分都是来工作的年轻专业人士，其对房产品质有着较高的要求。
✱每年到土耳其旅游的人数逐年增加，18年到达历史顶峰的1340万人次，将会为土耳其的租房市场带来巨大需求。

▲伊斯坦布尔历年旅游人数

2.3伊斯坦布尔城市介绍

✱伊斯坦布尔是土耳其经济生活的中心，地处国际陆上和海上贸易路线的交界位置。
✱伊斯坦布尔工业布局多元化，主要以生产橄榄油，烟草，运输车辆，和电子产品为主，伊斯坦布尔国民生产总值占全国的21.2%。
✱伊斯坦布尔是土耳其最大的海港和工业中心，该市拥有土耳其55%的贸易额，贡献土耳其40%的税收。
✱2018年11月，世界城市排名发布，伊斯坦布尔进入世界一线城市行列，政府未来规划打造成为全球金融中心。

三、投资移民政策

为了吸引国外投资者，土耳其政府于2017年1月出台了移民新政，即在土耳其购买价值至少100万美元的房产的外国人可获得土耳其的公民权。

2018年初，土耳其货币里拉暴跌，引发了土耳其对经济的担忧，为了刺激当地经济，土耳其政府于2018年9月将投资门槛从100万美金降低至25万美金，且持有房产3年后即可出售。

四、房产市场房产市场

4.1.1房产销量及分布房产销量及分布

✱根据土耳其数据统计局最新数据，2018年土耳其房产销量约137.5万套，同比2017年减少2.4%。但受贷款利率上升的影响，全国贷款购房数约27.7万套，同比下降41.5%，贷款比例由2017年的34%下降至20%。
✱全国房产销量排名第一位的是伊斯坦布尔，2018年销售房产23.4万套，销量紧随其后的两个城市为安卡尔和以兹莫尔。

▲土耳其历年房产销售量

4.2 海外房产销售

TURK STAT(TURKSTAT(土耳其统计局))公布的结果显示，2018年土耳其海外购房者数量为39663套，同比2017年增长78%，占比全部销量的2.89%，其中伊斯坦布尔海外购房者数量为14270套，同比2017年增长74%；

全国房产海外销售40%来自中东国家，另外俄罗斯、德国和英国也是土耳其房产海外销售的主要国家。

▲土耳其历年房产海外销售量

4.3房价走势

▲土耳其历年房价走势图

✱伊斯坦布尔房产价格以2010年为100基点，2018年底的房产价格指数高于300，房产8年内的房价涨幅高于200%，年化复合增长率为9.1%。
✱根据土耳其房产销售网站展示房产所得，伊斯坦布尔市区公寓均价在9000至17000/平米人民币不等，靠近新机场附近的公寓均价在6500至9000/平米人民币左右。

▲土耳其房产历年建造成本走势

✱由于建造过程中的原材料价格因里拉贬值而上涨，2018年土耳其建造成本指数为182.57，相比2017年增长32%，相比2011年增长240%，与8年间的房价涨幅相似。
✱过去十年，土耳其里拉/人民币汇率从2010年的4.5下降到2018年底的1.15，里拉对人民币暴跌70%。

4.4伊斯坦布尔酒店入住情况及房产租金收益

▲伊斯坦布尔酒店入住情况

✱2018年，伊斯坦布尔酒店平均入住率上升至71.5%，同比2017年上涨13%，酒店平均房价为344里拉，同比2017年上涨25%（不考虑外汇波动因素）。

✱伊斯坦布尔房产出租年收益大约为3%

4.5伊斯坦布尔房产贷款情况

▲土耳其房产贷款总额与利率走势图

土耳其房产允许外国人进行贷款投资，房价的70%可以使用贷款，贷款利率在2018年之前一直维持在年化12%左右，2018年5月份里拉暴跌开始后出现明显上升，至2018年底上升至月息2.2%，即年息26%。

五、风险提示

✱土耳其里拉过去十年相对美元贬值70%，未来继续贬值的可能性较大，存在较大的汇率波动风险；
✱土耳其政局不稳定，人身安全及社会医疗保障存在隐患；
✱土耳其为欧盟预选成员国，何时加入欧盟时间尚不确定。