项目概述
美国房地产业界翘楚铁狮门集团将在纽约长岛市开发两座A级写字楼。
哥谭中心1号楼将是一座29层的大楼,大约有583,000平方英尺A级办公空间,20,000平方英尺零售空间,及约200个车位的停车场。
哥谭中心3号楼将是一座30层的大楼,大约有515,000平方英尺A级办公空间,11,000平方英尺零售空间,及约188个车位的停车场。
项目总预算: $7.04 亿美元,铁狮门股本/现金投入:3.52 亿美金(占总成本50%),建筑贷款:2.07 亿美金(占总成本29.4%),EB-5 借款: 1.45 亿美金(占总成本20.6%)。
项目优势
世界领先的开发商团队:创立于1898年,Tishman Speyer铁狮门是享誉国际的房地产开发商、运商和基金管理公司,目前在全球开发及管理380多个项目,在美国、欧洲、南美和亚洲的物业总值高达781亿美元;铁狮门的足迹遍布全球,精彩传奇让世界叹服:从永恒优雅的纽约洛克菲勒中心、克莱斯勒大厦、到具有领先环保设计的纽约赫斯特大厦,芝加哥富兰克林中心、巴黎CBX大厦…
业界成功经验最多的区域中心:作为全美第一个区域中心,并且是首家进入中国市场的区域中心,CanAm拥有28年投资移民业务经验,成功协助超过1700个家庭获得美国永久绿卡,并且有29个项目成功还款。本项目是其推出的第49个美国投资移民项目;
项目地理位置优势:长岛市(Long Island City、或简称LIC)位于纽约市皇后区的最西面,与曼哈顿中城区、罗斯福岛隔伊斯特河相望;该区域通过皇后区大桥的连接,可以在15 分钟内到达曼哈顿的中城区,交通极为便利,因此是目前纽约市发展最快的住宅和商业区域之一。长岛市有许多河岸公园可以眺望曼哈顿,亦是纽约市区最高端的画廊、艺术团体、以及个人工作室密度最高的地区,特别是沿滨水区域、科特广场和皇后广场区域,正在成为快速发展的住宅和商业办公区域。许多大型企业,如花旗(CitiCorp)、捷蓝航空(Jetblue)等都在长岛市建造自己的办公大楼。
三重完工保障:开发商与纽约市政府签署土地转让协议、银行贷款协议、及EB-5借款协议中皆包含完工保证;
退出机制简单:通过再融资或出售大楼作为还款来源;
项目招租情况
哥谭中心1号楼:美国高端百货公司签订承租合约租用哥谭中心1号楼大约44%的办公空间;
哥谭中心2号楼:2010年竣工,15年长期租給纽约市卫生部,大楼停车位持续超额预订(非本EB-5项目);
哥谭中心3号楼:众创空间(WeWork)签订承租合约租用哥谭中心3号楼50%的办公空间。
剩余租赁预计于2016年第三季度完成。
资金安全保障
(1)借款人 LIC Site B-1Mezz 公司的全资母公司铁狮门为世界顶级地产开发商。
(2)项目子公司拥有该项目100%股权和项目地产的所有权。
(3)铁狮门的投资比例高达50%,EB-5 投资人获得项目100%股本权益的第一优先抵押权。
(4)一位投资人即可满足成立条件,没有募集人数下限的要求,项目建设无需依靠EB-5 投资资金。
(5) 获得移民局 I-924 预批准后资金才会借款给开发商用于项目建设(I-924 已于2015 年9 月之前递交移民局)。如客户I-526 未获通过,开发商将100%退还所有投资款和管理费。
(6) 绝佳的地理位置,不断增值的商业地产,建成后的物业估值在8.4 亿美金左右,价值远高于EB-5借款和高级建筑贷款的3.52 亿美金。
(7) 两栋大楼的大部分面积已经签订长期租赁协议,剩余面积的租赁协议在最后的谈判中,5 年后项目有稳定的现金流,再融资或物业出售对于归还EB-5 借款均有有效的保障。
(8)借款协议中明确在EB-5 投资人829 条件解除之前,开发商不得出售物业。
(9)CanAm 基金公司作为管理方全程参与项目资金的使用监管,以及就业佣工情况的进度检查。
绿卡安全保障
CanAm基金公司是最具信誉、成功案例最多的EB-5优质基金公司;1987年成立金融管理顾问公司,25年以上美国投资移民业务经验;在美国拥有6个成熟运营的区域中心,至今已操作52个EB-5 项目,其中31个项目已期满并顺利100%偿还投资人的资金,成功率100%;3000份I-526申请获批;5000多张有条件绿卡获得签发;1700份I-829申请获批,成功率100%;迄今为止,1253个家庭投资款已成功返还。
纽约大都会区域中心(CanAm 所经营管理的第六个区域中心)。纽约大都会区域中心旨在促进纽约大都会地区的经济发展,地理范围包括纽约市、长岛、新泽西北部及中部、哈德逊谷及宾州的派克郡。中心过去成功的EB-5 项目包括:史坦登岛海港建设计划($五千万美元 /100名投资人),纽约观景摩天轮计划 ($一亿七千万美元/340名投资人)。
铁狮门项目就业人数将多于标准要求30%,就业盈余充足。EB-5资金仅占21%,撬动资金杠杆大,就业人数有保障。