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帮助规避加勒比海地区购房入籍项目风险的几个规则

加勒比海地区房产项目大多是期房项目,其中有很多好的房地产项目,也有不少烂尾楼项目,建议遵循以下几个规则,规避购房入籍项目的风险。

规则一:地段

通用的规则适用于加勒比海地区房产项目,地段是房产项目是否优秀的最重要因素。对加勒比海地区房产项目而言,是否靠近海滩,是否靠近可游泳的海滩,是否靠近可游泳的优秀海滩,将是最值得重视的部分。

当然,靠近优秀可游泳海滩的地块通常很贵,不是每个项目都能很靠近优秀海滩,有些项目会选择建设“豪华精品山丘房产项目”,这类房产项目也有成功的可能。

规则二:开发商有实际投入

房产开放商自有资金是否真实投入到该房产项目,投入比例是多少,这个因素非常重要,如果房产开放商仅仅依靠投资入籍者的资金来开放房产项目,整个项目的资金流将非常薄弱,随时有施工延迟或者停顿的风险。

规则三:弄清土地所有权情况

投资者应详查项目的土地业权文件。除了以开发商的名义注册的永久保有业权或长期租赁业权以外,任何其他情形均应立即引起关切。如果开发商的土地权利仅限于获得该项目用地的选择权,或者开发商已就土地业权设立了有利于提供资金者的押记,则应聘请法律顾问对该项目进行全面的法律尽职调查。这种风险听起来有些过时,但是,只有确保开发商在您将资金投入到他们的项目之前已经付清了项目用地的全部费用(完全支付,没有融资)才合乎情理。同时需要注意,这些房产项目在其项目用地上是否存在诉讼,如果存在诉讼,可能会造成房产项目进展的延拓或者停顿。

规则四:建房标准是否达到国际要求

大多数投资入籍房地产项目,都是建设在靠海的地段。靠海地段建房的环境特点和难度不应被忽略,同时不应低估项目执行的风险,供应链管理、熟练劳动力的可用性以及分包商管理,这几方面都是加勒比各岛国房产开放商面临的严峻挑战。

加勒比地区房产项目中的的品牌酒店项目必须采用与其所有北美同行同样严格的MEP(机械、电气和管道)和FLS(消防、生命和安全)标准;受其保险公司的约束,酒店品牌必须确保这一点。同时房产开发商应该遵守NFPA 13建筑标准。

以上的因素,都应该询问和查证清楚才妥当。

规则五:查看最终归化批复函副本

坚持查看最终规划批复函副本,尤其是期房。

通常情况下,开发商会通过几张效果图和高水平的草图优雅地推广项目,但没有任何实质性的内容。这表明开发商尚未投入资金用于设计过程,正在等待收取您的入籍资金来支付设计费用。

即使对于最有经验的开发团队来说,设计一个酒店项目也要花费12个月以上的时间,这是一个复杂的过程。要求开发商提供详细的图纸,而不仅仅是建筑图纸。检查厨房、泳池和MEP设计以确保它们真实存在(目前这些都可以在Zoom上完成)。

如果没有这些图纸,在最好的情况下,说明在真正的施工开始之前有很长一段时间的延误,而在最坏的情况下,则说明开发商没有完工(甚至开始)的打算。

与此呼应,仔细查看施工图片。纪律从设计阶段延伸到建造阶段。专注于最佳实践和完工的开发商将投入资金,并确保遵守诸如工地安全之类的简单事情万无一失。加勒比地区开发项目的工地上经常缺少诸如靴子和安全帽之类的简单安全用品,这也可能会造成安全问题而影响项目的进展,需要作为考察的因素之一。

规则六:如果是酒店项目,是否为知名品牌

酒店品牌的签名远不能保证一个项目的完工。为了实现增长,很多酒店品牌(尤其是3-4星级的酒店品牌)在加勒比地区签订酒店管理合同的速度太快了。

加勒比地区的开发商似乎常常轻易放弃自己的企业身份,转而仅以第三方酒店品牌来推广其项目,这并不是一个好的事情。开发商应以自己的品牌引领市场而自豪,这才是建立市场信任和信心的方式。

建议深入研究相关酒店品牌与该项目之间的协议条款。当存在管理合同而不是简单的特许经营协议时,酒店品牌会对推动者及其执行能力进行更严格的尽职调查。事实上,当酒店品牌就自己的“皇冠上的宝石”品牌之一(例如丽思卡尔顿酒店、柏悦酒店、六善酒店、凯宾斯基酒店或四季酒店)签订协议时,他们的保护欲最强。

规则七:项目外部和内部完工情况检查

如果一个项目的主要目的是吸引入籍资本而不是作为一家功能齐全的酒店来运作,此类项目的一个明显标志就是开发商急于完成结构工程、安装门窗和屋顶,而内部却空无一物。一旦项目空框架成形,开发商们会急着宣布明年开业。然而五年过去后,它们仍然在明年开业。看这那些年轻、天真、穿着整齐的销售人员在各种会议(以及现在的网络直播)上兜售这些项目真是令人尴尬。一旦错过了原定的开业日期而没有开业的项目,应引起严密关切。

当开发商声称他将在明年开业时,我相信您会看到现场样板房的精美图片。深入挖掘一下,要求查看厨房和洗衣设备、高级MEP工程、装置和设备(发电机、污水处理和空调等等)安装以及卫生洁具的图片。这些都是加勒比地区的长线产品,其明显缺席应引起注意。在一个精心规划的项目中,所有环节是协同进行的,框架结构工程最多只占开发周期和预算的30%,其余则分配给MEP和收尾工作。

规则八:如果是酒店项目,应关注酒店员工招聘情况

开业一间酒店是一件复杂的事情;这和落成一幢公寓楼完全不同。酒店是一个具有不同技能的生态系统。通常,对于新酒店项目来说,应在开业前15-18个月任命酒店总经理。继而总经理需要招聘数百名员工(豪华酒店的员工与房间比率至少为3:1),培训新员工,确定采购渠道,并确保销售和营销渠道开放、有效。

如果开发商声称他们将于明年开业,应要求他们出示总经理的简历。在酒店开业前九个月时,整个酒店的管理团队应招聘到位。其中包括总工程师、主厨、销售和市场总监、餐饮总监等等。

本文内容主要参考Range集团的文章

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