公司股权转让规避豪宅交易印花税

✏ 更新于2017年12月31日，香港豪宅成交激增，多以买卖公司及股权转让形式规避印花税

“2017年上半年豪宅的价格升幅大约在10%-15%，豪宅价格稳定，需求炽热，发展商愿意以市价出货。同时，二手业主换楼及减持活动频繁，二手豪宅的价格下半年有望继续上涨5%-8%。”何兆棠表示。

目前一些私募基金投资者亦对传统豪宅物业显示出浓厚的兴趣，“他们主要寻找一些可塑性较高的物业，通过收购、合并、重建及修葺物业来实现投资增值，以收租回报而言，目前这类豪宅的租金回报率约为1%-1.5%。”他指出。

随着海外资金持续流入香港楼市，香港豪宅市场愈发炽热。

中原地产7月18日公布的数据显示，香港传统豪宅地段山顶、南区今年第二季度共录得38宗一、二手楼买卖，总额共约57.1亿港元。其中，32宗为二手豪宅成交，涉及金额达37.08亿港元，成交宗数环比激增28%，成交金额则环比下跌19.11%。

“第二季度以买卖公司及股权转让的交易形式在豪宅市场已成为新常态，通常这类交易有3-4个月的滞后期，因此部分交易尚未被披露，二手成交金额表面上有所下跌，但如果计算上述成交，整体成交金额应是保持平稳增长。”中原豪宅山顶南区董事兼大中华高端物业香港办公室总经理何兆棠在当日的记者会表示。

他向21世纪经济报道记者透露：“选择以公司形式买卖物业主要是考虑节省印花税，尽管这类交易一般很难从银行获得按揭，但对于豪宅交易而言，买家通常资金实力雄厚，对按揭贷款的需求不大。”

据悉，目前内地个人买家在香港投资物业，需要缴纳30%左右的印花税等，相比之下以公司名义买卖（主要由公司名义持有的物业通过股份转让的形式转给另一公司，且交易双方均为离岸公司或香港）则仅需交0.2%的印花税。

下半年或将续涨5%-8%

由于工业大厦停止“活化”，商业大厦价格水涨船高，投资者开始转向传统地段如山顶、南区的豪宅。香港特区政府自2010年4月1日起推出改装整幢旧工厦的“活化”措施，允许15年楼龄以上旧工业大厦（工厦）业主，免补地价将整幢工厦改装活化为商业大厦。但由于此措施引发市场争议，于去年3月叫停。

据港媒报道，被称为“长实楼神”的长实执行董事赵国雄也于今年4月入市。他以9430万港元的价格购入了中半山雅宾利大厦（TheAlbany）的一个中层单位（实用面积1948平方呎）连同一个车位，成交单价达到48409港元／平方呎，创下该豪宅项目的成交单价最高纪录。据悉，赵国雄目前以公司名义持有的三个香港豪宅，分别位于中半山及九龙塘笔架山。

此外，大额成交仍然主导豪宅市场，买家的态度越来越进取。第二季度共录得6宗过亿港元的豪宅成交，环比增加1宗，涉及金额下跌至25.01亿港元，占总成交金额67%。据悉，过亿港元的豪宅成交，已连续20个季录得个位数的成交宗数。

同时，根据中原地产的统计数据显示，随着进入暑假旺季，二季度，香港豪宅租赁成交宗数与金额均明显上升，成交宗数环比增加42.5%至124宗，而成交金额亦上升40.8%至0.1162亿港元。目前，香港豪宅租赁市场主要由10万港元以内的成交主导，占整体租赁市场的67%，月租介于10-20万港元的租赁成交占比为30%。

供求持续失衡

“由于豪宅市场的稀缺性，业主很难得愿意卖盘，通常是一些大家族减持某些物业用于家族财富传承，因而一直都维持供不应求的局面。”何兆棠坦言。

事实上，香港豪宅市场向来受到富豪们的追捧，但这类物业的供应却十分匮乏。根据香港差饷物业估价署的资料显示，截至去年年底，实用面积在1722-3013平方呎的住宅单位存量约23000个，但在香港整体私人住宅存量中的比例仅2%。

同时，全香港实用面积超过3013平方呎的大面积豪宅单位只有约3200个，占比0.3%。这类单位在过去四年的每年新供应量不足100个，占同期整体住宅落成量不足1%，去年这一比率更跌至0.6%。

“香港超级豪宅的放盘十分罕有，而且一些顶级豪宅主要集中在山顶、浅水湾，这些地段的供应极少，这些业主本身大都是富豪，极少放盘，除非是一些天价成交。”美联物业首席分析师刘嘉辉向21世纪经济报道记者表示。

以今年第二季度为例，豪宅成交主要集中在港岛山顶、南区，包括浅水湾道、南湾道及大塘水塘道等一线地段，占总成交的比例达到50%，“自住客及投资客都十分青睐一线地段，他们对豪宅后市前景十分乐观，相比一些三四线地段，他们更愿意支付溢价购买一线地段的豪宅资产。”刘嘉辉说。

根据21世纪经济报道记者了解，李嘉诚旗下的长实集团的浅水湾道90号、大昌集团的浅水湾道108号、乐声电子的大谭道45号等豪宅项目将于今年下半年推出市场，每套定价大约在4-7亿港元左右。

近年来，香港的豪宅市场持续升温，吸引了一大批来自全世界各地的投资者。佳士得国际地产5月中旬发布的报告指出，去年全球合共有10宗逾1亿美元的超级豪宅成交，其中香港占了4宗成交，涉及总额逾48.7亿港元。这是香港首次荣登全球顶级豪宅的宝座，超越此前四连冠的伦敦。

上述材料凸显两个问题，一是用税收调整房价，经常会失灵，因为影响投资买房的主要因素往往并不是税收，特别是豪宅市场，金融外汇政策可能更重要；二是富人在全球资产配置中，税务风险愈发凸显，应充分关注并提前规划。特别是，目前全球100个国家承诺实施全球金融账户涉税信息交换，私人财富将逐渐走向透明化。

文章内容来源于21世纪经济报道