马耳他房产税完整指南：中国买家必知的印花税、租金税与出售税
不收市政费，不收财产保有税，不收年度持有税。这在欧盟成员国中几乎是唯一的。与法国的年度土地税、德国的不动产税、西班牙的市政物业税相比，马耳他的持有成本极低——这一结构性优势在持有多年后会产生显著的财务效益。
但这不代表马耳他没有房产税。交易环节（买入、出租、卖出、继承）各有对应税种。这篇指南将逐一拆解，帮助中国投资者在规划前建立清晰的税务图谱。
一、购房印花税（Stamp Duty）
在马耳他购买房产，须按合同价格（或市值，取高者）缴纳印花税，标准税率为5%。
分两期缴纳：
| 阶段 | 税率 | 时间 |
|---|---|---|
| 签署预售承诺协议后 | 1% | 签约后21天内 |
| 最终产权转移时 | 4% | 完成过户时 |
重要提示：税务机关可对申报价格进行审计。若官方估价高于申报价格15%以上，差额部分将被补税，且额外征收20%罚款。合理申报是必要的。
1.1 中国买家可享受的印花税减免
| 情形 | 减免内容 |
|---|---|
| 首次购房（唯一住所） | 前€20万全额免征印花税，超出部分按5%计（首次指在马耳他/戈佐从未持有房产；在中国持有房产不影响资格；此前在马耳他购买过车库、农地等非住宅亦不失资格） |
| 置换主要住所 | 新房前€8.6万可退税（须在出售旧住所后12个月内完成购入，名下无其他房产；残障人士上限提高至€15万） |
| 向子女赠与房产 | 前€25万免征，须作为子女主要住所且子女名下无其他房产；超出部分按3.5%计 |
| 老旧/空置/传统建筑房产 | 前€75万免征（三选一，满足其一即可）：①位于城市保护区（UCA）内；②建成20年以上且连续空置7年以上；③新建且符合传统马耳他建筑风格（须经官方委员会认定） |
对于以MPRP永久居留计划或CBM入籍计划申请人：通过这些项目购置的房产，若满足"唯一常用住所"条件，可申请首次购房减免。但须注意，在SDA（特殊指定区域）购买的高端开发项目，通常价格远超€20万，减免空间有限。
1.2 非居民买家的税务处理
马耳他对本地居民和非居民买家一视同仁，不存在外籍买家附加税或歧视性税率。这与新加坡、香港（外籍人士需额外缴纳ABSD/BSD）完全不同，是马耳他对外资友好的体现之一。
马耳他与中国签有避免双重征税协定（2010年10月签署，2011年8月正式生效；系替代1993年旧协定），租金收入和资产处置收益在马耳他已缴的税款，原则上可在中国申报时抵扣，但具体操作须与中国税务顾问确认。
二、租金收入税
在马耳他持有用于出租的房产，租金收入有两种报税方式：
方式一：15%统一税率
对租金总收入（不扣除任何成本）缴纳15%固定税率，税务处理简单。
方式二：按个人所得税边际税率
在年度纳税申报中将净租金利润（收入 – 允许扣除的费用）并入个人收入，适用累进税率：
马耳他个人所得税共有7个申报类别（2026年）：
| 申报类别 | 适用人群 | 0%免税段 | 15%区间 | 25%区间 | 35%（顶档） |
|---|---|---|---|---|---|
| 单身 | 未婚/单身独居 | ≤ €12,000 | €12,001–€16,000 | €16,001–€60,000 | > €60,000 |
| 已婚（标准） | 已婚夫妻，无符合条件的抚养子女 | ≤ €15,000 | €15,001–€23,000 | €23,001–€60,000 | > €60,000 |
| 已婚 + 1名抚养子女（2026新增） | 已婚，有1名18岁以下（或23岁以下全日制在校）子女 | ≤ €17,500 | €17,501–€26,500 | €26,501–€60,000 | > €60,000 |
| 已婚 + 2名以上抚养子女（2026新增） | 已婚，有2名及以上18岁以下（或23岁以下全日制在校）子女 | ≤ €22,500 | €22,501–€32,000 | €32,001–€60,000 | > €60,000 |
| 父母税档（标准） | 未婚/离婚/分居/丧偶，有抚养子女，子女不符合2026年新规条件（如已超龄） | ≤ €13,000 | €13,001–€17,500 | €17,501–€60,000 | > €60,000 |
| 父母税档 + 1名抚养子女（2026新增） | 未婚/离婚/分居/丧偶，有1名18岁以下（或23岁以下全日制在校）子女 | ≤ €14,500 | €14,501–€21,000 | €21,001–€60,000 | > €60,000 |
| 父母税档 + 2名以上抚养子女（2026新增） | 未婚/离婚/分居/丧偶，有2名及以上18岁以下（或23岁以下全日制在校）子女 | ≤ €18,500 | €18,501–€25,500 | €25,501–€60,000 | > €60,000 |
可扣除费用限于：地租（ground rent）及牌照费、购置房产的贷款利息，以及固定维修津贴（净租金的20%）——注意是法定比例，而非实际维修支出；物业管理费和折旧均不在允许扣除范围内。
选择建议：方式二的可扣项目有限（地租+利息+20%固定维修津贴），若贷款利息较高，方式二可能税负更低；若全款购入、无贷款，15%统一税率通常更简便。每年可重新选择，但选择TA24（15%）时须对当年所有出租房产统一适用，不能部分按15%、部分按累进税率。
中国税务居民特别说明：若你仍是中国税务居民（未转为马耳他税务居民），在马耳他获得的租金收入理论上须在中国申报，已在马耳他缴纳的税款可按协定申请抵扣。
三、出售房产：房产转让税（PTT）
马耳他以房产转让税（PTT）取代资本利得税，由公证人在签署契约时代扣。
标准PTT税率：售价的8%
特殊情形下有所调整：
| 情形 | PTT税率 |
|---|---|
| 唯一住所，购入后3年内出售（连续居住尚未满3年，故不满足完全免征条件；非开发项目，名下无其他住宅） | 2% |
| 购入后5年内出售（非开发项目；已满足下方唯一住所3年免征条件者除外） | 5% |
| 2004年1月1日之前购入的房产 | 10% |
| 继承房产：本人继承日期早于1992年11月25日 | 7%（按售价计） |
| 继承房产：本人继承日期晚于1992年11月24日；或通过赠与取得且赠与至出售已满5年 | 可选12%（仅按增值计）或按标准PTT（8%/10%/5%视购入年份） |
税率逻辑说明：5年内出售适用5%是马耳他鼓励市场流动性的政策优惠，并非对短持有期的惩罚；5年后恢复标准8%。2004年前购入适用10%，与持有时长无关——该批房产在旧税制下历史增值从未缴税，10%是制度改革时补征历史增值的过渡安排。
完全免征PTT的情形
- 该房产是唯一常住住所，连续居住满3年，搬出后12个月内出售
- 赠与/转移给特定亲属（配偶、直系后代及其配偶、直系祖先及其配偶、兄弟姐妹）；或因分居/离婚产生的前伴侣转移
- 集团内公司间转移：两公司须由同一股东直接或间接持有超过50%（对房产公司另有持股比例实质相同的附加要求）；注意：转移后6年内若脱离集团，豁免可被追回
四、总体税务成本估算：以€100万购置SDA公寓为例
| 项目 | 金额（EUR） | 说明 |
|---|---|---|
| 购入印花税 | €50,000 | 5%全额适用（投资性购置，不享首次置业€20万免征） |
| 年度持有税 | €0 | 马耳他不征收 |
| 租金收入税（按15%统一） | 视租金而定 | 若月租€3,000，年税约€5,400 |
| 出售PTT（标准） | €80,000 | PTT按实际售价的8%计（持有5年以上）；本例假设届时售价仍为€100万，若房产增值，PTT相应增加 |
| 继承（子女，主要住所） | €0 | 父母主要住所传子女免征（PTT及CTD均可免；但须在去世后1年内完成Causa Mortis申报，逾期丧失免税资格） |
五、中国投资者的实操建议
购入前：确认目标房产是否在SDA（Special Designated Areas，特殊指定区域）——外籍人士可在此与本地居民同等条件购房的高端开发项目区（如Portomaso、Tigne Point等；非SDA区域则需AIP许可，且AIP房产有两项硬限制：名下只可持有一套、不得出租，进一步凸显SDA路径对投资用途的优势）；委托马耳他本地律师做产权调查（due diligence）；核实市场价与合同价差距，避免审计风险。
持有期：决定是否在马耳他注册税务身份——若建立，则马耳他汇款制税制可能带来税务优化空间（未汇往马耳他的境外收入完全免税；注：2025年起，若全年境外收入超€35,000但未全额汇入，须缴每年最低€5,000税额，须纳入规划）；若不建立，在马耳他的租金收入需在中国申报并可申请协定抵扣。
出售前：评估持有年限与PTT税率的关系；若可达到3年主要住所标准，争取免PTT退出；家庭内部转移可免PTT，可作为传承工具。
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